الحماية القانونية للمشتري في البيع على التصاميم

Abstract

الملخص (بالعربية) : إن الاهتمام بإعادة التوازن العقدي في عقود الترقية العقارية أصبح يشكل أولوية في التشريعات المقارنة التي خطت خطوات متميزة في هذا المجال. إلا أن المشرع الجزائري تأخر في إصلاح منظومة التشريع العقاري لاعتبارات كثيرة أهمها تأخر في تكييف القوانين مع المتغيرات السياسية والاجتماعية والاقتصادية التي شهدتها البلاد. ورغم ذلك لا ننكر الجهود المبذولة في هذا الإطار خاصة في المرحلة التي تلت تعديل دستور 1989، و التي شجعت الدولة من خلاله القطاع الخاص للاستثمار في مجال السكن و البناء ولكن الواقع لا يعكس هذه الإرادة لأن المشاكل المرتبطة بنشاط الترقية العقارية وتنظيمه لا زالت هي السمة البارزة، ولعل القيام بجولة في مختلف أنحاء الوطن وبالعين المجردة نشاهد مشاريع بناء متوقفة وأخرى مهجورة وورشات بناء لا تطبق قواعد التعمير والبناء، زيادة على وجود بنايات لا تراعي الجانب الجمالي والحضاري للمدينة بسبب خرق قواعد المطابقة والالتزام بحسن تنفيذ بنود وشروط عقد الترقية العقارية، زد على ذلك غياب أجهزة الرقابة المختصة في هذا المجال الأمر الذي يتطلب التدخل العاجل لمختلف الهيئات من أجل إعادة النظر في القوانين والتنظيمات المعمول بها في هذا الإطار مع تفعيل آليات الحماية وتقويتها لفائدة المشنري في عقد الترقية العقارية لا سيما عقد البيع على التصاميم خاصة مع تزايد التعامل في بيع العقارات تحت الإنشاء والمخاطر التي قد تنجم عن الإخلال بالالتزامات العقدية والمهنية للمرقين العقارين في هذا المجال. وعليه حان الوقت لأخذ الموضوع ومعالجته معالجة دقيقة وعميقة من خلال دراسته في شموليته بحكم أن العمران يعكس الوجه الحضاري للدول واللبنة الأولى لتحقيق ذلك هي إصلاح المنظومة القانونية لنشاط الترقية العقارية و تقوية الضمانات ودعمها مع تفعيل أجهزة الرقابة قبل وبعد تجسيد المشاريع العقارية إضافة إلى توحيد القوانين يجب توحيدها لتناسب والتحديات المستقبلية في هذا المجال حماية للمقتنين و المكتتبين خاصة أن التعديل الجديد للدستور يدعو إلى تحسين الوسط المعيشي للمواطن .

الكلمات المفتاحية:. التوازن العقدي – المقتني - ضمانات الحماية القانونية- التزامات المرقي العقاري- عقد البيع على التصاميم.

----------------------------------------------

Abstract (en Anglais) :

The interest of restoring the contractual balance in real estate development contracts has become a priority in the comparative legislation which has made notable developments in this area. However, the Algerian legislator has been slow to reform the real estate law system due to many considerations, the most important being the delay in adapting the laws to the political, social and economic changes the country has witnessed. Despite this, we do not deny the efforts made in this context, especially in the period following the amendment of the Constitution of 1989, through which the State encouraged the private sector to invest in the field of housing and construction, but reality does not reflect this desire because the problems linked to the property development activity and its regulation are still the characteristic. Going around the country with the naked eye we see construction projects blocked and others abandoned and construction workshops that do not apply the building rules, in addition to the presence of buildings that do not take into account the aesthetic and cultural side of the city due to the non-compliance with the rules of compliance and the commitment to correctly implement the terms and conditions of the real estate development contract, In addition, the absence of specialized control agencies in this area, which requires the urgent intervention of various bodies in order to reconsider the laws and regulations in force in this context with the activation and strengthening of protection mechanisms for the benefit of the buyer in the property development contract, in particular the sales contract on the plans with increased transactions. In the sale of real estate under construction, the risks that may arise from non-compliance with contractual and professional obligations of real estate developers in this area. Therefore, the time has come to grasp the problem and deal with it in depth by studying it in its entirety due to the fact that urbanization reflects the civilized face of countries, and the first cornerstone to achieve this is to reform the legal system of real estate development activity and to strengthen guarantees and support them with the activation of control devices before and after the realization of real estate projects in addition to the unification of laws. Unify them to meet future challenges in this area to protect licensees and subscribers, especially since the new amendment to the constitution calls for improving the quality of life of citizens.

Keywords contractual balance - the purchaser - legal protection guarantees - obligations of the property developer - contract of sale on plans.

---------------------------------------------- Résumé (en Français) :

L'intérêt de rétablir l'équilibre contractuel dans les contrats de promotion immobilière est devenu une priorité dans la législation comparée qui a fait des évolutions distinguées dans ce domaine. Cependant, le législateur algérien a tardé à réformer le système de législation immobilière en raison de nombreuses considérations, la plus importante étant le retard dans l'adaptation des lois aux changements politiques, sociaux et économiques dont le pays a été témoin. Malgré cela, nous ne nions pas les efforts consentis dans ce cadre, notamment dans la période qui a suivi l’amendement de la Constitution de 1989, à travers lequel l’État a encouragé le secteur privé à investir dans le domaine du logement et de la construction, mais la réalité ne reflète pas cette volonté car les problèmes liés à l’activité de promotion immobilière et à sa régulation sont toujours la caractéristique. En faisant tour du pays à l'œil nu on voit des projets de construction bloqués et d'autres abandonnés et des ateliers de construction qui n'appliquent pas les règles de construction, en plus de la présence de bâtiments qui ne prennent pas en compte le côté esthétique et culturel de la ville en raison du non-respect des règles de conformité et de l'engagement à mettre en œuvre correctement les termes et conditions du contrat de promotion immobilière, Par ailleurs, l'absence d'agences de control spécialisées dans ce domaine, qui nécessite l'intervention urgente de différents organes afin de reconsidérer les lois et règlements en vigueur dans ce cadre avec l'activation et le renforcement des mécanismes de protection au profit de l’acheteur dans le contrat de promotion immobilière, notamment le contrat de vente sur les plans avec des transactions accrues. Dans la vente de biens immobiliers en construction, les risques pouvant résulter du non-respect des obligations contractuelles et professionnelles des promoteurs immobiliers dans ce domaine. Par conséquent, le moment est venu de se saisir du problème et de le traiter de manière approfondie en l'étudiant dans son intégralité en raison du fait que l'urbanisation reflète le visage civilisé des pays, et la première pierre angulaire pour y parvenir est de réformer le système juridique de l'activité de promotion immobilière et de renforcer les garanties et de les soutenir avec l'activation de dispositifs de contrôle avant et après la réalisation de projets immobiliers en plus de l'unification des lois. Les unifier pour répondre aux enjeux futurs dans ce domaine pour protéger les titulaires et les abonnés, d'autant que le nouvel amendement à la constitution appelle à l'amélioration du cadre de vie des citoyens.

Mots clés : équilibre contractuel - l'acquéreur - garanties de protection juridique - obligations du promoteur immobilier - contrat de vente sur plans.